Лев Мазараки: Развитие мегаполисов возможно через КРТ, цифровизацию и полицентризм

Владимир Новиков, пресс-служба мэра и правительства Москвы/ АГН «Москва» Строительная отрасль традиционно считается одним из локомотивов российской экономики. Согласно заявлениям властей, вклад строительного комплекса вместе со смежными отраслями в ВВП страны по итогам 2025 года превысил 13%. Это колоссальная цифра, но, как известно, на достигнутом останавливаться нельзя. О том, какие тенденции будут влиять на развитие рынка недвижимости рассказал глава инвестиционно-промышленной группы «Стилобат» Лев Мазараки.

Сегодня перед российскими девелоперами стоит задача строить новые объекты эффективно и быстро, обеспечивая доступность жилья для миллионов граждан. Между тем на коллегии Минстроя, прошедшей в начале апреля, вице-премьер Марат Хуснуллин прямо заявил, что «есть вопросы к доступности жилья» в России.

Российские строители сталкиваются с двумя ключевыми проблемами, которые фактически подталкивают отрасль к смене парадигмы. Во-первых, это острая нехватка свободных, пригодных для застройки земель в крупных городах — их практически не осталось. Во-вторых, дефицит кадров, который вице-премьер назвал «катастрофическим». Застройщикам необходим переход от экстенсивного развития (за счет расширения территорий) к интенсивному — за счет максимальной эффективности уже имеющихся ресурсов. Нужно не просто строить, а «повышать производительность труда на 22% к 2030 году», как того требуют поставленные задачи.

Рецепт для миллионников очевиден: это реновация и программы комплексного развития территорий. Московский опыт — это наглядный пример, как можно обновить целые кварталы. Этот подход применим и в других крупных городских агломерациях: «вертикальное развитие» позволяет эффективно использовать каждый квадратный метр земли.

Безусловно, драйвером этого процесса выступает комплексное развитие территорий (КРТ). По данным Минстроя, на 1 декабря 2025 года общий градостроительный потенциал с учетом действующих разрешений на строительство составил 478,8 млн кв. м. Значительную роль в этом объеме уже играют проекты КРТ. В 80 регионах на стадии реализации находится около 1,2 тыс. территорий, общая недвижимость которых превышает 195 млн кв. м (из них 146,6 млн кв. м — жилье).

Механизм демонстрирует внушительные цифры. Сюда входит не только жилье, но и социальная инфраструктура, для которой при точечной застройке часто не хватало места. Мы наблюдаем примеры создания целых микрорайонов с нуля на месте бывших промзон или пустующих земельных участков. В столице активное развитие Новой Москвы продолжается, хотя здесь возникает встречный тренд: девелоперы к концу 2025 года фактически не выводили новые проекты, объем предложения за год сократился на 22%, а цены выросли на 17%.

За городом: создание городов-спутников и развитие ИЖС

В масштабах градостроительного потенциала развитие мегаполисов идет в соответствии с принципами полицентричности — развитие всей городской территории в одинаковом темпе, строительство производственных и административных кластеров во всех районах, формирование единой агломерации с городами-спутниками, что снимает нагрузку с центра.

Один из примеров — Казань, где полицентрическая система активно создается последние 20 лет. Сегодня агломерация Казани насчитывает около 1,7 млн человек, и основной вызов — создать равномерное распределенные точек приложения труда и социнфраструктуру, не уступающую столичной. Расположенный рядом Иннополис успешно развивается как город-спутник, это полноценный центр притяжения, который сегодня уже окупает бюджетные инвестиции. По мастер-плану до 2050 года в него планируют вложить почти 474 млрд рублей, построить 2 млн кв. м жилья и создать 47 тыс. рабочих мест.

Другой пример динамичного развития города-спутника — Сколково, который на наших глазах превращается в мини-город на 100 тысяч человек. Причем мэр Москвы сделал ставку на транспортную доступность, продлив туда линии метро, что сразу повысило привлекательность территории.

Что касается классического индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и малоэтажки, то здесь будущее за интеграцией в жизнь города. Для их формирования нужно активнее вовлекать в оборот неиспользуемые земли, в том числе бывшие сельхозугодья вблизи крупных трасс, и застраивать их по типу пригородов-спутников, обеспечивая транспортную доступность.

Технологии и стратегия: как все успеть

Учитывая колоссальный объем работ и нехватку рук, российскому строительному комплексу жизненно необходима технологическая революция на стройках. Речь идет о внедрении цифровых технологий и ИИ: автоматизации процессов, цифровых двойниках, технологиях информационного моделирования (ТИМ). Напомню, что с 1 января 2025 года применение ТИМ стало обязательным для всех девелоперов многоквартирных домов. Технология позволяет виртуально «прожить» строительство здания еще до того, как вырыт первый котлован. Это сокращает количество ошибок на 30%, ускоряет проектирование на 30% и повышает окупаемость инвестиций на четверть. Такое снижение издержек прямо влияет на доступность жилья.

Наконец, нужен единый вектор стратегического планирования. Российским городам необходимы мастер-планы, которые охватывают не только градостроительный потенциал, но и развитие бизнеса, социальной инфраструктуры, транспорта и экологии. Синхронизация усилий государства, бизнеса и науки позволит раскрыть тот самый градостроительный потенциал вдвое за ближайшие пять лет.