Рост цен и стагнация спроса: итоги на рынке элитного жилья в 2025 году

Рассказываем, как изменились предпочтения покупателей, стоимость и цены на высокобюджетном рынке недвижимости столицы

В связи с сохранением высокой ключевой ставки выход новых проектов на первичном рынке элитного жилья в Москве замедлился. Спрос на высокобюджетные новостройки остался на уровне прошлого года, однако цены продолжили расти.

Аналитики подвели итоги 2025 года на рынке элитных новостроек столицы и рассказали, что будет со стоимостью премиального жилья в 2026 году.

Рост предложения при замедлении выхода новых проектов

По итогам 2025 года объем предложения на элитном рынке Москвы составил 4,2 тыс. лотов (597 тыс. кв. м), что на 6% выше показателя 2024 года, рассказала управляющий партнер Kalinka RussiaОльга Кузнецова. Однако, по ее словам, на фоне сохранения высокой ключевой ставки и трудностей с получением документации старт многих проектов был отложен. «С начала года стартовали продажи в 14 новых проектах, из которых четыре вышли на рынок в последнем месяце этого года»,— уточнила она.

В 2025 году наблюдалось сохранение высокой доли класса де-люкс (65%) на фоне выхода новых проектов (9 из 14 новых проектов относятся к классу де-люкс), отметила партнер Kalinka Russia. Также, по ее словам, дополнительное расширение структуры предложения обеспечивали новые корпуса в уже реализуемых масштабных премиальных комплексах.

Спрос стагнирует

Спрос на элитные квартиры на первичном рынке оказался на уровне прошлого года, утверждают аналитики.

«С начала 2025 года на рынке элитных новостроек отмечалось ослабление покупательской активности. Основными факторами выступали замедленные темпы вывода новых проектов, которые традиционно формируют основу спроса, а также активный рост цены «квадрата». Тем не менее в четвертом квартале наблюдалась реализация отложенного спроса предыдущих периодов: покупатели стремятся завершить сделки до очередного повышения цен в начале нового года»,— рассказал партнер NF Group Андрей Соловьев.

По итогам 2025 года число транзакций на первичном рынке высокобюджетного жилья Москвы составит 1550–1600 сделок, что полностью повторяет результаты 2024 года (как по числу продаж, так и по реализованным квадратным метрам), прогнозировал директор департамента мониторинга рынка и оценки компании «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань. Он уточнил, что прогнозная денежная оценка всех проданных квартир и апартаментов в 2025 году составит 289 млрд руб., годом ранее было 253 млрд руб. (прирост на 36 млрд руб., или 14%).

При этом 70% всех сделок в высокобюджетных новостройках, по данным Kalinka Russia, пришлось на три района:

• Пресненский (34%);
• Дорогомилово (22%);
• Хамовники (14%).

В этом году покупатели элитных новостроек стали отдавать предпочтение квартирам большей площади. «В сравнении с прошлым годом число сделок с объектами от 300 «квадратов» выросло в более чем полтора раза. Стоит отметить, что на первичном рынке столицы покупают не только квартиры, но и редкие форматы— урбан-виллы, пентхаусы и таунхаусы. Покупатели жилья такого уровня (от 1 млрд руб.) стараются приобретать городскую недвижимость, более-менее сравнимую по уровню комфорта с загородными домами»,— отметил Анатолий Довгань.

Стоимость продолжает расти

На протяжении последних двух лет на первичном рынке элитного жилья наблюдаются активный рост цен и регулярное обновление исторических максимумов, говорят эксперты. «По предварительным итогам 2025 года средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках достигла 2,253 млн руб. (+2% за квартал и +16% за год). Для сравнения: в начале 2021 года показатель не превышал 1 млн руб., что означает прирост более чем на 130% за пятилетний период»,— пояснил партнер NF Group Андрей Соловьев. Он уточнил, что:

• в классе премиум показатель достиг 1,579 млн руб. (-2% за квартал и +12% за год);
• в классе де-люкс— 3,127 млн руб. (+2% за квартал и +14% за год).

Ключевыми факторами, поддерживающими рост цен на элитное жилье в 2025 году, по данным «Intermark Городская Недвижимость», стали:

• удорожание строительных материалов и логистических услуг;
• сокращение предложения на фоне стабильно высокого спроса на эксклюзивные проекты и лоты;
• инвестиционная привлекательность элитного жилья как инструмента сохранения капитала.

Прогноз на 2026 год

На рынке элитных новостроек Москвы ожидается рост средней цены предложения, в 2026 году стоимость «квадрата» преодолеет отметку 2,3 млн руб., спрогнозировал Соловьев. Он уточнил, что настроения рынка, в частности динамика показателя, будут зависеть от характера изменений внешнеэкономического фона и ключевых событий в мире.

«Стоит отметить, что в ближайшей перспективе девелоперы элитного жилья намерены активизировать освоение новых локаций, включая районы Раменки и Дорогомилово, а также территории вдоль ключевых проспектов Москвы. Это окажет дополнительное давление на ценовую динамику в центральном сегменте. Конкуренцию новостройкам составят объекты вторичного рынка, где цены могут быть существенно ниже, при этом покупатель, имея полную сумму на руках, может более выгодно зайти в сделку»,— уточнил Андрей Довгань. Он прогнозировал, что стоимость в сегменте высокобюджетных новостроек в 2026 году может вырасти на 12–15%, особенно в востребованных локациях ЦАО.

В будущем году также ожидается сохранение спроса на фоне инвестиционной активности покупателей, считает Ольга Кузнецова. «Снижение стоимости заемных средств (на фоне снижения ключевой ставки до 16%) размораживает отложенные решения крупных инвесторов и делает покупки в элитном сегменте более привлекательными»,— пояснила управляющий партнер Kalinka Russia.