От Долиной до реновации: главные события на рынке недвижимости — 2025

Ключевые события и тренды на российском рынке недвижимости в 2025 году по мнению редакции «РБК Недвижимость»

Как «эффект Долиной» может изменить судебную практику по сделкам с обманом, почему доля льготной ипотеки достигла рекордных 82%, что привело к обвалу рынка ИЖС и как изменился спрос на новостройки в разных регионах страны. В материале также о новом законе об освоении земельных участков, коррекции ставок аренды в Москве и ужесточении правил выдачи ипотеки в России.

Рассказываем, какие факторы формировали рынок в 2025‑м и к каким последствиям они могут привести в 2026 году.

«Эффект Долиной»

В топ событий в информационном поле не только в сфере недвижимости в 2025 году вошел судебный процесс по делу о квартире известной певицы Ларисы Долиной. Так называемый «эффект Долиной» привлек внимание к подобным сделкам с жильем под влиянием телефонных мошенников, а также выявил противоречивую судебную практику по таким делам.

Напомним, что Долина под влиянием телефонных мошенников продала квартиру в Хамовниках, после чего право собственности на жилье перешло покупателю— Полине Лурье. Деньги, полученные за квартиру, певица передала мошенникам. Поняв, что ее обманули, Долина заявила в МВД о совершенном в отношении нее мошенничестве, было возбуждено уголовное дело.

Однако и выселяться из жилья Долина не стала, полагая, что реальной купли-продажи не было. Лурье в свою очередь настаивала на выселении продавца. Обе стороны обратились в суд. Суды первых трех инстанций удовлетворили требования Долиной, сделку признали недействительной, но не применили двустороннюю реституцию (не потребовали от продавца вернуть деньги покупателю). Верховный суд эти решения отменил и право собственности на квартиру сохранил за Лурье. 25 декабря 2025 года Московский городской суд принял решение выселить Ларису Долину из квартиры в Хамовниках.

После того как Верховный суд вынес вердикт и объяснил, в чем ошибались нижестоящие суды, судебная практика должна кардинально измениться, полагают юристы. И касается это не только ситуаций с «эффектом Долиной», которые могут произойти в будущем, но и тех, судебные решения по которым уже приняты. Прецедент Долиной, бесспорно, должен работать на будущее, а для ретроспективного применения необходимы специальные указания пленума либо президиума Верхового суда. В обзоре судебной практики, который обещает утвердить президиум ВС, правовая позиция по делу Долиной может получить обратную силу применительно к делам со схожими фактическими обстоятельствами, считают юристы.

Рекордная доля льготной ипотеки и ужесточение по выдаче кредитов

В последние годы льготные программы были ключевым драйвером развития рынка ипотеки. Но в 2025 году в условиях высоких ставок их роль усилилась, а сам рынок фактически стал льготным. Осенью доля программ с господдержкой в общем объеме составила 82%— это рекордный показатель за историю рынка. Речь идет о семейной ипотеке, дальневосточной и арктической, IT-ипотеке и льготной ипотеке на новых территориях.

По данным «Дом.РФ», доля ипотеки с господдержкой в декабре находится на уровне 60–65% по количеству и 70–80% по объему. Для сравнения, в 2024 году на льготные программы приходилось 49% по количеству и почти 70% по сумме. Самой популярной льготной программой в этом году осталась семейная ипотека. По оценкам Frank RG, ее доля в структуре госпрограмм составляет 89%.

Рыночная ипотека в этом году оставалась недоступной для большинства россиян, несмотря на постепенное снижение ставок. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на конец декабря средние ставки по рыночной ипотеке на готовое жилье составляют 21,25%, на новостройки— 21,22% годовых. Для сравнения, в начале января средняя ставка по рыночной ипотеке на вторичке была 29,39%, на первичке— 28,98%. За год средние ставки по рыночным программам снизились на 7,76–8,14 п.п.

Еще один тренд уходящего года для рынка ипотеки— ужесточения правил ее выдачи. В этом году ЦБ ввел макропруденциальные лимиты (количественные ограничения) по высокорискованной ипотеке— для заемщиков с высокой долговой нагрузкой (более 80%) и низким первым взносом (менее 20%). С одной стороны, эти меры предотвращают рост просроченной задолженности по новым кредитам. С другой, ужесточение требований ограничило спрос за счет сокращения доли одобрений и снижения кредитных лимитов.

Одновременно ужесточилась выдача семейной ипотеки. С этого года льготную программу под 6% годовых могут оформить семьи с детьми, где есть хотябы один ребенок в возрасте до шести лет (на прежних условиях программой могли воспользоваться семьи, где есть ребенок до 18 лет).

С 1 февраля 2026 года супруги будут обязаны выступать созаемщиками по одному договору в рамках семейной ипотеки. То есть теперь на семью можно получить только одну льготную ипотеку. На протяжении года обсуждались и другие изменения по семейной ипотеке. Например, введение разных ставок в зависимости от региона или числа детей. Также предлагалось ограничить семейную ипотеку регионом проживания— то есть брать кредит можно только на покупку жилья в своем регионе. В тоже время в этом году семейную ипотеку расширили на вторичное жилье. Однако последняя мера была более адресная.

Обвал рынка ИЖС

Уходящий год для рынка строительства загородного жилья стал переломным— на обязательное введение эскроу-счетов при подряде наложились высокие ставки по ипотеке. В итоге спрос на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) обвалился. По данным «Дом.РФ», за 11 месяцев 2025 года на строительство частных домов было выдано порядка 25 тыс. ипотечных кредитов, что в четыре раза меньше, чем за аналогичный период 2024 года.

По оценкам Ассоциации деревянного домостроения, по итогам 2025 года спрос в целом по рынку загородного строительства жилья будет примерно в пять раза ниже показателей 2024 года. Резкое снижение спроса эксперты объясняют эффектом высокой базы 2024 года. «Он был сформирован из-за льготной ипотеки, завершившейся 1 июля 2024 года, и низкой доступности рыночной ипотеки при высокой ключевой ставке»,— пояснил директор по развитию жилищной сферы «Дом.РФ» Евгений Квасенков.

На снижение спроса повлияли недоступность рыночной ипотеки и ужесточение правил по льготным программам. По данным «Дом.РФ», средняя ставка по рыночной ипотеке на строительство частного дома на середину декабря составила 20,8%.

Третий фактор— переход на эскроу-счета по договорам подряда. Новая схема гарантирует сохранность средств граждан и пресекает деятельность недобросовестных застройщиков. Но она ограничила возможность работы с льготными программами подрядчиков, у которых нет собственных средств для строительства или которым банки отказывают в кредитовании.

Переход на эскроу-счета, резкое снижение спроса и высокая стоимость кредитования усилили негативные тенденции. На рынке наблюдаются заморозка уже начатых строек и банкротства подрядчиков. Одновременно усилилась проблема обманутых дольщиков в сфере ИЖС: их число превысило 20 тыс. человек.

Несмотря на падение спроса, строительство частных домов в этом году не подешевело. По оценкам экспертов, стоимость строительства выросла на 10–20%, в основном из-за дефицита квалифицированных кадров и роста зарплат.

Низкий спрос на новостройки и его последствия

2025 год запомнится низким спросом на новостройки, особенно в первом полугодии. Даже по сравнению со второй половиной 2024 года (в которую всеобщей льготной ипотеки уже не было, а ставки по рыночной ипотеке тоже были запредельно высокими) снижение продаж в разных сегментах новостроек России доходило до 15%, следует из данных ЕИСЖС. Ситуация начала корректироваться лишь во второй половине 2025 года по мере снижения ставок по рыночной ипотеке. В результате по итогам 11 месяцев 2025 года (данные за полный год еще не оценены) в России было продано 22,5 млн кв. м первичного жилья. По данным DataFlat, это на 7,6% меньше, чем годом ранее. А по сравнению с активным 2023 годом произошел спад более чем на четверть— на 25,8%.

Снижение продаж привело к тому, что в некоторых регионах России возник риск затоваренности новостройками и как его следствие— повышенный риск банкротства застройщиков. Маркер этих рисков— соотношение распроданности жилья к стройготовности объектов ниже 60%.

• Особенно критична ситуация во втором по объему строящегося жилья регионе России— Краснодарском крае. Там, по данным ЕИСЖС, на конец 2025 года этот показатель составляет лишь 41%.
• Также риск затоваренности существует в Башкирии (показатель 54%), Пермском крае (56%), Воронежской области (52%), Челябинской области (51%) и ряде других регионов.

Корректируя ситуацию с низким спросом, застройщики стали реже выводить на рынок новые проекты. И хотя во второй половине года запуски вновь стали увеличиваться, по итогам 2025 года ЕИСЖС фиксирует снижение выхода новостроек на 15% за год, до 36,2 млн кв. м по России в целом.

Однако в ряде регионов снижение запусков новых проектов привело не к стабилизации ситуации со спросом, а к его перекосу в другую сторону. Там возник риск дефицита новостроек (его маркер— соотношение распроданности к стройготовности более 80%).

• Такая ситуация аналитиками отмечается в крупнейшем по объему строящегося жилья региону России— Москве. В ней этот показатель по всем ныне строящимся проектам составляет 94%. При этом у московских новостроек массового сегмента, которые сдаются в 2027–2028 годах, этот показатель достигает 141–195% при норме для объектов с этим сроком ввода 60–80%, отмечают в «Дом.РФ».
• Кроме того, высокий риск дефицита новостроек выявлен в Санкт-Петербурге (соотношение распроданности к стройготовности 93%), Нижегородской области (98%), Алтайском крае (96%) и ряде других регионов России.

Страх изъятия неосвоенных земельных участков

Много шума в 2025 году возникло вокруг нового закона, который отвел три года на освоение земельных участков. У россиян возникло ощущение, что такие участки будут сразу отбирать. Росреестру пришлось несколько раз объяснять, как эта норма будет работать на самом деле.

Обязанность собственников использовать земельные участки по целевому назначению существовала и раньше, поясняли в регистрирующем ведомстве. Новый закон не только не ужесточил это требование, а, наоборот, ввел послабление: дал дополнительные три года на их освоение, разъясняли в Росреестре. И касается он в первую очередь проблемных участков— заболоченных, захламленных и заросших сорняками, уточняли там.

Исчисляться трехлетний срок начинает либо с даты вступления закона в силу (если участок куплен до 1 марта 2025 года), либо с реального срока его приобретения (если он куплен позже). То есть проверять участки на освоенность начнут не раньше марта 2028 года. При этом даже если выявят нарушения, сначала дадут время на их исправление. А изъятие станет лишь самой крайней мерой, применяемой только для злостных нарушителей, поясняли в Росреестре.

Ставки долгосрочной аренды жилья в Москве снизились

В 2025 году ключевым изменением на рынке долгосрочной аренды Москвы стал заметный сдвиг в балансе спроса и предложения. За год количество доступных для аренды квартир в столице увеличилось на 14%, причем особенно сильно, почти на 60%, выросло число студий. Такой существенный приток новых объектов, особенно в бюджетном сегменте, полностью ликвидировал дефицит и создал для арендаторов широкий выбор, переведя рынок в состояние, когда арендатор может выбирать оптимальные условия.

Итогом этого перераспределения сил стало самое заметное за год снижение ставок найма среди крупных городов России. По данным «Авито Недвижимости» в ноябре 2025 года средняя стоимость аренды в Москве составила 77 тыс. руб., что на 15% ниже, чем в ноябре прошлого года. Такое снижение произошло на столичном рынке впервые за последние годы. В 2023 и 2024 годах средние цены преимущественно стагнировали.

Несмотря на то что средняя стоимость долгосрочной аренды в Москве снизилась, минимальные ставки найма в октябре поднялись до рекордного в истории рынка уровня— 44 тыс. руб. в месяц. Это произошло за счет быстрого вымывания наиболее дешевых объектов. Предыдущий рекорд был зафиксирован в сентябре 2024 года, тогда минимальная ставка найма достигла 40 тыс. руб. в месяц.

Фонд реновации возглавил рейтинг по вводу жилья в России

Первое место в рейтинге застройщиков по вводу жилья в России впервые занял Фонд реновации, который реализует масштабную программу строительства жилья по программе реновации в Москве. В январе— октябре 2025 года эта компания ввела 1,06 млн кв. м жилья и поднялась на две позиции, подвинув в рейтинге сразу двух крупнейших застройщиков в России— ПИК и «Самолет». По итогам 2024 года Фонд реновации занимал третье место (1,12 млн кв. м).

Еще одна тенденция на рынке в 2025 году— сокращение доли комфорт-класса на рынке новостроек Москвы. По мнению аналитиков, на это оказало влияние развитие программы реновации, дома в рамках которой как раз строятся в сегменте комфорт-класса. Уже сейчас Фонд постепенно занимает нишу жилья комфорт-класса в Москве, утверждает руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко. Предложение комфорт-класса в Старой Москве компенсируется объемом от Фонда реновации, на который сейчас приходится 13,3% экспозиции квартир в Старой Москве. Кроме того, предложение квартир комфорт-класса на 98% представлены в Новой Москве, отмечают аналитики «НДВ-Недвижимости».