Кому будет трудно получить ипотеку в 2026 году

В зоне риска окажутся заемщики с первым взносом ниже 30%, с долговой нагрузкой выше 40–50%, а также заемщики с серыми доходами, самозанятые, ИП и специалисты, которых в ближайшей перспективе может заменить ИИ

В последние годы из-за требований ЦБ выдача ипотеки ужесточается. Сложнее всего получить жилищный кредит заемщикам с высокой долговой нагрузкой, небольшим первым взносом и плохой кредитной историей.

Кто еще из потенциальных ипотечников может столкнуться с трудностями при оформлении ипотеки в 2026 году— рассказываем вместе с экспертами.

Недостаточные доходы

Чтобы получить одобрение по ипотеке и обслуживать кредит, нужно иметь соответствующий уровень дохода. Согласно расчетам «РБК Недвижимости», на начало 2026 года зарплата, необходимая для одобрения ипотеки на однокомнатную квартиру на рыночных условиях в среднем по мегаполисам составляет 123,2 тыс. руб. Больше всего на эти цели нужно зарабатывать москвичам— 341 тыс. руб. в месяц и жителям Санкт-Петербурга— 194,4 тыс. руб., а меньше всего— жителям Волгограда и Челябинска— 80,6 тыс. и 83 тыс. руб. соответственно.

К концу года в случае снижения ставки по рыночной ипотеке до 16% в среднем по мегаполисам будет достаточно регулярных доходов в 96,5 тыс. руб., а в Москве— 267,1 тыс. руб. Соответственно, заемщики, доход которых ниже указанных показателей, могут оказаться в зоне риска.

Что касается рынка новостроек, то в среднем по стране здесь при допустимой долговой нагрузке до 30% доход заемщика должен быть на уровне 77,8 тыс. руб., при нагрузке 50%— 46,7 тыс. руб., подсчитали аналитики сети агентств недвижимости «Этажи». Для расчетов они взяли средний размер ипотечного кредита в 2025 году (по данным ЦБ, 5,6 млн руб.), средний срок кредита (по данным ЦБ, 323 месяца) и среднюю ставку (по данным ЦБ— 6,14%).

В Москве средний размер кредита за аналогичный период составил 8,38 млн руб., срок кредитования— 324 месяца и ставка— 7,03%. По оценке «Этажей», в этом случае ежемесячный платеж по кредиту— 41,7 тыс. руб., при допустимой долговой нагрузке 30% доход заемщика должен быть 139 тыс. руб., а при нагрузке 50%— 83,4 тыс. руб. При этом требования к доходу могут быть выше, особенно если заемщик уже имеет другие кредиты, пояснила замруководителя ипотечного департамента АН «Этажи» Татьяна Решетникова.

Заемщики с первым взносом меньше 30%

Помимо подходящего уровня дохода у потенциального заемщика должен быть первоначальный взнос— его размер играет важную роль на этапе первичного согласования. По словам экспертов, одобрение можно получить и при первоначальном взносе 20%, но вопрос в том, насколько оно будет выгодным и приемлемым для заемщика. «Первоначальный взнос от 30% и более— сейчас оптимальный размер. При таком первом взносе растет и количество доступных банков, программ, и шансы на одобрение»,— пояснила Татьяна Решетникова.

По мнению Лидии Мальцевой, в 2026 году заемщикам с первоначальным взносом менее 20–30% будет крайне сложно получить одобрение по ипотеке, так как банки ужесточают требования для снижения рисков. «Оптимальным размером взноса считается 30–50% от стоимости жилья. Это значительно повышает шансы на одобрение, снижает процентную ставку и размер ежемесячного платежа»,— указала ипотечный аналитик.

Эксперты цифровой платформы «Сделка.РФ» оптимальным в этом году считают первый взнос 25–30%. «Такой размер повышает шансы на одобрение, часто снижает ставку и показывает банку вашу финансовую устойчивость. Сложно получить одобрение будет с минимальным первым взносом— 20% и ниже»,— рассказали в пресс-службе платформы.

Чтобы повысить шансы на одобрение, в качестве первого взноса можно использовать маткапитал. В этом году выплата на первого ребенка составит 728,9 тыс. руб., а на второго— 963,2 тыс. руб., если на первого выплата не была получена, и 234,3 тыс. руб.— если была. «В 2025 году многие банки отмечали рост использования материнского капитала для внесения первоначального взноса, эта тенденция с высокой вероятностью продолжится и в текущем году»,— добавила директор по рейтингам кредитных институтов агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.

Высокий ПДН и плохая кредитная история

По-прежнему одним из ключевых факторов при выдаче ипотеки остается показатель долговой нагрузки (ПДН) ― соотношение между суммой среднемесячных платежей по всем кредитам человека и его среднемесячным доходом. При ипотеке оптимальным считается показатель долговой нагрузки до 30–40% от чистого дохода. Потенциальным заемщикам с высоким уровнем ПДН получить одобрение будет сложно.

«В условиях действующих макропруденциальных лимитов банки продолжат обращать пристальное внимание на уровень долговой нагрузки заемщика— при уровне ПДН выше 50% получить кредит будет затруднительно»,— отметила Екатерина Щурихина. «Банки могут одобрять заявки с нагрузкой до 50%, но свыше 50–60% риск отказа значительно возрастает»,— добавили в «Сделка.РФ». В зоне риска также находятся лица с неидеальной кредитной историей. Например, те, кто имеет частые мелкие просрочки, указали там.

Предприниматели и заменяемые ИИ

Трудности с одобрением по ипотеке могут возникнуть у представителей отдельных сфер. К ним эксперты относят самозанятых, индивидуальных предпринимателей, специалистов, которые могут быть заменены ИИ и могут столкнуться с увольнениями. «Банки будут с еще большей осторожностью относиться к выдаче ипотек самозанятым и индивидуальным предпринимателям как из-за частой нестабильности их дохода, так и на фоне налоговых изменений и роста нагрузки на бизнес»,— говорит представитель «Этажей».

По ее мнению, в зоне риска окажутся профессии, которые могут начать терять свою востребованность из-за развития нейросетей,— фактически это сфера интернет-технологий.

Схожую точку зрения озвучила Лидия Мальцева. «В 2026 году в зоне риска окажутся заемщики, чья деятельность связана с рутинными офисными задачами, легко автоматизируемыми ИИ: начинающие IT-специалисты, бухгалтеры, переводчики и административный персонал»,— допустила эксперт. Под угрозой могут оказаться сотрудники с низкими «гибкими навыками» (soft skills) и специалисты западных IT-компаний (в частности, биотеха), сокращающих штат, добавила эксперт.

Продолжится тенденция к учету только официальных источников доходов. Поэтому люди, у которых большой объем доходов находится в серой зоне или доходные поступления которых нестабильны, будут в зоне риска по отказам, отметила Екатерина Щурихина. Сложнее получить одобрение будет по-прежнему представителям профессий, где высока доля неофициальных выплат и из чувствительных к экономике отраслей (например, сфера услуг), добавили в «Сделка.РФ». «Банки ужесточают проверку платежеспособности и стабильности дохода в условиях экономической неопределенности. В портфелях выросла доля кредитов с просрочками, банки стараются уравновесить ситуацию»,— пояснили они.

Претенденты на семейную ипотеку и сомнительные сделки

В этом году станет невозможно получить семейную ипотеку тем, кто уже пользовался льготным кредитом в рамках программы. С 1 февраля по семейной ипотеке действует правило «одна семья— один льготный кредит» и обязательное включение супругов созаемщиками. Кроме того, ребенок должен быть зарегистрирован по одному адресу с заемщиком. Для оформления семейной ипотеки теперь нужно предоставить СНИЛС детей. Оформить вторую ипотеку на семью получится после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка.

«Внедрение цифрового профиля и ужесточение правил семейной ипотеки в 2026 году сделают доступ к кредитам сложнее для тех, кто не может подтвердить доходы официально, а новые правила (одна семья— одна льготная ипотека) сократят возможности для инвестиционных покупок»,— пояснила Лидия Мальцева.

В целом усложнится процесс получения семейной ипотеки из-за новых требований. Например, части семей потребуются время и деньги, чтобы решить вопрос с пропиской детей и родителей, добавила представитель «Этажей». «Особенно сложно для тех, кто решит брать по семейной ипотеке свое стартовое жилье, не имея собственного. Тогда у них может быть временная прописка, а дети и вовсе могут быть зарегистрированы у родственников или знакомых»,— объяснила эксперт.

Бывшим супругам тоже будет сложнее получить льготную ипотеку, потому что для банков это дополнительные риски повторной выдачи, добавила она.

Кто еще может столкнуться с трудностями при одобрении ипотеки в 2026 году:

• Заемщики с доходами «на грани» одобрения.
• Покупатели, чья сделка или выбранное жилье вызывают вопросы у банка (преимущественно на вторичном рынке).
• Заемщики предпенсионного возраста без подтвержденного капитала (например, это недвижимость в собственности без залога), добавили в «Сделка.РФ».